O conceito de cap rate

Publicado em 20 de abril de 2008

O mercado brasileiro, já há um bom tempo, tem despertado o interesse dos investidores estrangeiros, ávidos pelas crescentes chances apresentadas por nossa situação econômica destacando-se o problema da inflação, há anos controlada, a queda na taxa Selic e algumas facilitações feitas na legislação, somadas ao bom desempenho da economia mundial e a segurança passada pela equipe econômica do governo, fizeram do Brasil um país atrativo para investimentos.

Estes fatores e algumas outras particularidades fizeram especialmente do setor imobiliário um viés singularmente propício não só para investimentos, mas também contratações, rentabilidade e novas formas de financiamento, no entanto, uma ferramenta que sempre balizou a aquisição de imóveis por investidores internos, mas que vem tendo suas condições reestruturadas é o cap rate, conceito muito utilizado no exterior, que é uma redução da palavra inglesa capitalizacion rate (taxa de retorno).

O cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor, ou seja, um imóvel avaliado em R$ 120 mil e que é alugado por R$ 1 mil mensais – tendo no fim arrecadado R$ 12 mil – tem um cap rate de 10 %.

O cap rate que nos últimos anos vinha sendo praticado no Brasil girava em torno de 10 %, mas já houve época em que ele beirava os 20 %, agora, os investidores estrangeiros começam a trabalhar com novos números, uma vez que tais valores não são baseados na porcentagem usual e, sim, no valor potencial da compra, inclusive, citando apenas como exemplo, houve uma oferta de compra de um shopping center no Nordeste com o valor da proposta baixando o cap rate para apenas 5 %, ou seja, foi oferecido vinte vezes o valor dos rendimentos anuais do empreendimento.

A importância desta nova dinâmica é que os ativos imobiliários passam a serem enxergados com o verdadeiro potencial que detêm no setor econômico atualmente, acentuando ainda mais a diversificação deste setor imobiliário tão aquecido e valorizando ainda mais o setor, após anos de estagnação, sendo que postura conservadora no momento pode significar uma falsa segurança, haja vista que o boom no mercado imobiliário não tenha apresentado características alguma de uma bolha.

Dessa forma, o Brasil, gradativamente, eleva sua participação na fatia dos investimentos estrangeiros destinados a América Latina e que, nos últimos anos, vinha priorizando o México e o Chile, cujo quadro só é reforçado pelo preço do imóvel nos Estados Unidos e na Europa estar elevado há um período de tempo considerável.

O Brasil também está conseguindo passar imune pela crise do mercado financeiro que vem prejudicando diversos investidores internacionais, fora isso, o Brasil vinha sendo observado há alguns anos, afinal, não tinha apresentado um boom imobiliário como vários outros países, como no México, por exemplo, onde houve uma valorização superior aos 60 % nos últimos anos, portanto, analisar a compra de imóveis a partir do conceito de cap rate é outra novidade para quais devemos ficar atentos no ótimo momento vivido por nosso mercado.