Uma nova norma legal, sancionada em dezembro de 2006, fará com que as transações imobiliárias fiquem mais seguras. Trata-se da Lei Federal nº 11.382, que dispõe sobre processo de execução, cujo objetivo é de evitar que os compradores de boa fé percam o imóvel adquirido, em virtude de desconhecimento da existência de ações de execução de dívidas do devedor.
O texto da legislação prevê que “o exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos à penhora ou arresto”.
Dessa forma, a averbação da venda decorrente de penhora somente será possível caso a existência da ação tenha sido formalmente registrada no cartório, sendo a novidade justamente o fato de presumir a boa fé do adquirente, pois o exequente (aquele que está cobrando a dívida) somente poderá alegar fraude se a ação tiver sido incluída na matrícula do imóvel junto do Cartório de Registro de Imóveis.
Cumpre ainda esclarecer que a legislação até então vigente não previa essa possibilidade, pois somente ocorria a averbação da penhora, por esse motivo os agentes financeiros exigirem tantas certidões relacionadas ao vendedor, mesmo quando não surgia nenhum impedimento na certidão do imóvel, a denominada certidão de ônus reais.
Mesmo concordando que ocorreu um avanço, a alteração na legislação não resolveu totalmente a questão, embora inegavelmente represente um aperfeiçoamento, uma vez que ela só permite a averbação da execução, em que se determina o pagamento de dívida específica.
Em contrapartida, uma série de outros tipos de ações, que igualmente podem incluir o imóvel como forma de pagamento de uma dívida, não se incluem nessa possibilidade, especialmente a falência, ou mesmo a discussão sobre dívidas em valores bem superiores ao valor do imóvel.
O comprador não pode ter uma falsa impressão de que não é mais necessário buscar as certidões indispensáveis ao completo rastreamento da vida pregressa do vendedor, tais como as cíveis, trabalhistas, federais e protestos, pois somente assim poderá ter a certeza de que o imóvel e seu vendedor não possuem pendências judiciais que venham a ser cobradas.
Além disso, existe outra sutileza no dispositivo legal, que não obriga o credor a promover a averbação da dívida executada, que tem caráter facultativo, não obstante a utilização do novo procedimento será uma garantia a mais de que ele poderá atingir o imóvel para pagamento da dívida.