Vistorias cautelares: um imperativo em novas construções

O crescimento imobiliário nas grandes cidades tem provocado a substituição de velhos imóveis por novos edifícios, cuja área construída procura usufruir todo o aproveitamento permitido pela legislação, gerando construções de porte elevado, com fundações profundas, e, normalmente, grandes escavações no terreno para construção de subsolos.

O cenário urbano passa então a mostrar estes edifícios brotando no meio de outros imóveis, muitos deles já desgastados pelo tempo, onde o processo construtivo convive com um canteiro de obras restrito e com as dificuldades do projeto arquitetônico, que prevê um aproveitamento quase total do terreno, em especial nos pavimentos inferiores.

Desta contingência obrigatória, surgem inevitavelmente conseqüências desagradáveis aos vizinhos, que podem ser de natureza transitória, como poeira e barulho, ou permanente, caso surjam danos às edificações próximas, decorrentes de recalques das fundações, vibrações na execução das fundações ou mesmo outros eventos comuns durante a construção.

Na hipótese da ocorrência destes danos, cabe ao construtor ou proprietário da obra a reparação das lesões patrimoniais causadas aos vizinhos, conforme prevê o artigo 572 do código Civil Brasileiro, que, ao mesmo tempo que garante ao proprietário a construção que lhe aprouver em seu terreno, assegura ao vizinhos os direitos de indenização sobre os bens afetados pela construção.

Ocorrem porém, que não raras vezes, quando a obra está perto do fim, ou mesmo acabada, surgem reclamações de vizinhos, sobre danos cuja origem é duvidosa, ocorrendo em construções já abaladas ou desgastadas pelo tempo e uso, causando um impasse entre o construtor e vizinho, onde o desfecho irá ser resolvido nos Tribunais. O caminho correto para evitar tais dissabores é o procedimento hoje adotado por muitas construtoras, a realização de uma VISTORIA CAUTELAR, contratando profissionais ou empresas habilitadas, preferencialmente engenheiros especializados em perícias judiciais, que procedem este trabalho nos imóveis vizinhos ao terreno onde será iniciada a obra.

Esta atitude, além de revelar bom senso do construtor, demonstra aos proprietários de imóveis vizinhos a preocupação com a solidez de seu patrimônio, bem como o bem-estar de seus moradores, que sofrerão por algum tempo o incômodo da construção vizinha.

O trabalho a ser desenvolvido deve se caracterizar por uma minuciosa inspeção dos imóveis vistoriados, objetivando a exata descrição e localização em relação à obra e demais imóveis limítrofes, além de conter uma completa averiguação das condições estruturais, em especial aos defeitos ou danos encontrados nos prédios.

A apresentação do trabalho deverá conter um memorial descrito detalhado no que se refere às trincas, fissuras, infiltrações e todas as anomalias encontradas, acompanhadas de fotografias ilustrativas, nome dos proprietários ilustrativas, nome dos proprietários, contatos realizados durante a vistoria e será obrigatoriamente vinculado à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), registrada no CREA.

Após a conclusão, além da construtora contratante, deverão ser entregues cópias do trabalho aos proprietário vizinhos, registrando-se, mediante mecanismo próprios, recebimento, para que estes tenham ciência e conhecimento da vistoria realizada.

Somente utilizando deste expediente, o construtor e os proprietários da obra estarão resguardados de futuras reclamações infundadas, que muitas vezes trazem conseqüências financeiras e morais indesejáveis, ficando assegurado ao vizinhos o direito sobre possível lesões causadas ao seu patrimônio