Francisco Maia & Associados
   

Artigos escritos pelo Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto, publicados na Revista de Imóveis, posteriormente substituída pelo Caderno de Imóveis, atualmente lugarcerto.com.br do Jornal Estado de Minas.

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Leia também outros artigos escritos publicados em diversos órgãos da imprensa (+)


Artigos Lugarcerto.com.br


2017 (+)

Princípios da acessibilidade
Publicado em abril de 2017

Fatores que influenciam o valor do imóvel
Publicado em março de 2017

Fundamentos do investimento imobiliário (2ª parte)
Publicado em Fevereiro de 2017

Fundamentos do investimento imobiliário (1ª parte)
Publicado em Janeiro de 2017


 

2014 (+)

Registro imobiliário único
Publicado em 21 de dezembro de 2014

O síndico e as reformas condominiais
Publicado em 24 de novembro de 2014

O conceito multiuso
Publicado em 27 de outubro de 2014

A era do pós-shopping
Publicado em 30 de setembro de 2014

Regime de construção 'turn key'
Publicado em 01 de setembro de 2014

Seguro decenal
Publicado em 04 de agosto de 2014

Condo-hotel: imóvel ou renda fixa?
Publicado em 06 de julho de 2014

Vistoria para entrega da obra
Publicado em 09 de junho de 2014

Responsabilidade sobre o projeto
Publicado em 12 de maio de 2014

Norma da ABNT para reformas
Publicado em 15 de abril de 2014

A era dos supercompactos
Publicado em 17 de março de 2014

Cláusula de tolerância
Publicado em 17 de fevereiro de 2014

Gargalos da construção
Publicado em 27 de janeiro de 2014


Desvendando a norma de incorporações - Parte 4
Publicado em 03 de janeiro de 2014


2013 (+)


Desvendando a norma de incorporações - Parte 3

Publicado em 15 de dezembro de 2013

Desvendando a norma de incorporações - Parte 2
Publicado em 02 de dezembro de 2013

Desvendando a norma de incorporações - Parte 1
Publicado em 23 de novembro de 2013

Prédios verdes em crescimento
Publicado em 04 de novembro de 2013

Com que índice eu vou?
Publicado em 21 de outubro de 2013

Norma de desempenho - Aspectos jurídicos (2ª parte)
Publicado em 30 setembro de 2013

Norma de desempenho - Aspectos jurídicos (1ª parte)
Publicado em 30 setembro de 2013

Norma de desempenho – Parte 1: Requisitos gerais
Publicado em 24 de junho de 2013

Norma de Desempenho - Incumbências
Publicado em 09 de junho de 2013

Norma de Desempenho - Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais
Publicado em 09 de junho de 2013

Norma de desempenho, definições e conceitos (2ª parte)
Publicado em 26 de maio de 2013

Norma de desempenho, definições e conceitos (1ª parte)
Publicado em 12 de maio de 2013

Norma de desempenho, uma marco regulatório na construção civil
Publicado em 28 de abril de 2013

Novo índice imobiliário
Publicado em 14 de abril de 2013

Built to suit regulamentado
Publicado em 31 de março de 2013

Pequenos notáveis
Publicado em 17 de março de 2013

Imóvel x fundo imobiliário
Publicado em 03 de março de 2013

Objeto de desejo
Publicado em 17 de fevereiro de 2013

Legalidade do anúncio de futura incorporação
Publicado em 3 de fevereiro de 2013

Entrega do imóvel
Publicado em 20 de janeiro de 2013

Reformas condominiais - 2
Publicado em 06 de janeiro de 2013

2012 (+)

Reformas condominiais - 1
Publicado em 23 de dezembro

Imóvel compartilhado
Publicado em 9 de dezembro

A saúde dos edifícios
Publicado em 25 de novembro

Revitalizando o centro
Publicado em 11 de novembro

Mobilidade Urbana
Publicado em 28 de outubro

Shoppings em metrôs
Publicado em 14 de outubro

Uma lei contra as catástrofes
Publicado em 30 de setembro

Usucapião extrajudicial
Publicado em 16 de setembro

Estruturação do investimento imobiliário
Publicado em 2 de setembro

A nova norma de manutenção
Publicado em 19 de agosto

Novo ou usado?
Publicado em 5 de agosto

Resíduos da construção
Publicado em 22 de julho

Obras condominiais
Publicado em 8 de julho

Autonomia e conforto para o idoso
Publicado em 24 de junho

A nova lei das garagens
Publicado em 10 de junho

Usucapião familiar
Publicado em 27 de maio

A terceira onda dos flats
Publicado em 13 de maio

Shoppings populares
Publicado em 29 de abril

Built to suit, uma locação atípica
Publicado em 15 de abril

Tributação imobiliária
Publicado em 1 de abril

Publicidade imobiliária
Publicado em 18 de março

Agindo diante da catástrofe
Publicado em 04 de março

O que valoriza e desvaloriza um imóvel
Publicado em 19 de fevereiro

Residência popular “verde”
Publicado em 05 de fevereiro

Condômino inadimplente sem água
Publicado em 22 de janeiro

Imóveis encurralados
Publicado em 8 de janeiro


2011 (+)


Retificação administrativa de área
Publicado em 25 de dezembro

Florestas urbanas
Publicado em 11 de dezembro

Os 10 mandamentos do imóvel na planta
Publicado em 27 de novembro

Implantação do prédio no terreno
Publicado em 13 de novembro

Como utilizar a arbitragem nos negócios imobiliários?
Publicado em 30 de outubro

Patologia nas construções
Publicado em 16 de outubro

O conceito mixed-use
Publicado em 30 de outubro

Cidades sustentáveis
Publicado em
2 de outubro

O Batismo dos edifícios
Publicado em 18 de setembro

A tragédia do “puxadinho”
Publicado em
4 de setembro

Vizinhos do barulho
Publicado em 21 de agosto

O imóvel como alternativa de aposentadoria
Publicado em
7 de agosto

A prova via ata notarial
Publicado em 24 de julho

A casa dos “Jetsons
Publicado em 10 de julho

Animais em condomínios
Publicado em 26 de junho

A indenização na desapropriação
Publicado em  12 de junho

Contaminação do solo
Publicado em 29 de maio

Servidão florestal
Publicado em 15 de maio

A dimensão do alqueire
Publicado em
1 de maio

Mudanças de padrão
Publicado em 17 de abril

Shopping ao ar livre
Publicado em
3 de abril

Combatendo os vazamentos
Publicado em 20 de março

A polêmica do amianto
Publicado em
6 de março

Ad corpus e ad mensuram
Publicado em 20 de fevereiro

Índice de rentabilidade imobiliária
Publicado em 06 de fevereiro

A real área de um apartamento
Publicado em 23 de janeiro

Estrangeirismo imobiliário
Publicado em
9 de janeiro

2010 (+)


Acessibilidade já (Parte 2)
Publicado em 26 de dezembro

Acessibilidade já (Parte 1)
Publicado em 12 de dezembro

IPTU verde
Publicado em 28 de novembro

Preparo do imóvel para venda
Publicado em 19 de novembro

Lei dos resíduos sólidos
Publicado em 31 de outubro

Comprar ou alugar?
Publicado em 17 de outubro

Acessibilidade necessária
Publicado em 03 de outubro

Gerenciamento de facilidades
Publicado em 19 de setembro

Loteamento do futuro
Publicado em 21 de agosto

Matrícula do bem
Publicado em 5 de setembro

Siglas imobiliárias
Publicado em 8 de agosto

Corretagem no Código Civil
Publicado em 25 de julho

Depreciação Imobiliária
Publicado em 11 de julho

Desvendando o consumidor imobiliário
Publicado em 27 de junho

Construção é coisa séria
Publicado em 13 de junho

Alteração de fachadas e das áreas comuns
Publicado em 30 de maio

Asfalto poroso
Publicado em 16 de maio

Norma de desempenho começa a valer
Publicado em 2 de maio

Cálculo da quota-parte condominial
Publicado em 18 de abril

Barulho nas edificações
Publicado em 4 de abril

Seguro habitacional
Publicado em 21 de março

Hotéis verdes
Publicado em 7 de março

Boom imobiliário exige atenção
Publicado em 21 de fevereiro

Alterações na lei sobre aluguéis
Publicado em 7 de fevereiro

Retrofit e escassez de terrenos
Publicado em 24 de janeiro

Soluções extrajudiciais de conflitos condominiais
Publicado em 10 de janeiro

2009 (+)


A importância das cores
Publicado em 27 de dezembro

Os 7 mandamentos da acessibilidade
Publicado em 13 de dezembro

Valorização Olímpica
Publicado em 29 de novembro

Construção em aço
Publicado em 15 de novembro

Desenho universal
Publicado em 1 de novembro

Jardins suspensos
Publicado em 18 de outubro

O mito da zona sul
Publicado em 4 de outubro

Vistoria para entrega das chaves
Publicado em 20 de setembro

Construção em série
Publicado em 6 de setembro

Assistência técnica gratuita
Publicado em 20 de agosto

Telhado de vidro
Publicado em 09 de agosto

Sistema framing de construção
Publicado em 28 de junho

Casas nano
Publicado em 12 de julho

Telhados brancos
Publicado em 14 de julho

Mudanças nas locações
Publicado em 31 de maio

Riviera Paulista
Publicado em 17 de maio

Retrofit verde
Publicado em 3 de maio

Operações urbanas
Publicado em 19 de abril

Concessão urbanística
Publicado em 05 de abril

Até que a morte os separe
Publicado em 22 de març
o

A volta dos flats
Publicado em 8 de março

Condomínio multifuncional
Publicado em 22 de fevereiro

Casa para o Idoso
Publicado em 8 de fevereiro

Inimigo invisível
Publicado em 25 de janeiro

A casa de emissão zero
Publicado em 11 de janeiro

2008 (+)


Energia solar
Publicado em 28 de dezembro

Imóveis nos shoppings
Publicado em 14 de dezembro

Casa Office
Publicado em 30 de novembro

A Casa do Futuro
Publicado em 16 de novembro

Homologação de acordo extrajudicial via arbitragem
Publicado em 2 de novembro de 2008

A prova pericial na arbitragem
Publicado em 20 de outubro de 2008

Arbitragem na venda de imóveis
Publicado em 19 de outubro

Garantia na locação
Publicado em 5 de outubro

Ata notarial e os negócios imobiliários
Publicado em  21 de setembro

Condômino indesejável
Publicado em 7 de setembro

O cobre e seu uso
Publicado em 24 de agosto

Etiqueta em condomínios
Publicado em 10 de agosto

Segurança ou ressarcimento
Publicado em 27 de julho

Home Equity
Publicado em 13 de julho

O padrão de cada um
Publicado em 29 de junho

Aquisição para investimento
Publicado em 15 de junho

A sustentabilidade na construção civil
Publicado em 1 de junho

Locações para executivos
Publicado em 18 de maio

Mercado imobiliário nas favelas
Publicado em 04 de maio

O conceito de cap rate
Publicado em 20 de abril

A permuta financeira
Publicado em 06 de abril

Loteamentos em risco
Publicado em 23 de março

Popularizando os Fundos Imobiliários
Publicado em 9 de março

Fonte Nova, nunca mais!
Publicado em 24 de fevereiro

50 anos de Glórias
Publicado em 10 de fevereiro

MP do Bem da Locação
Publicado em 27 de janeiro

Reutilização da água pluvial
Publicado em 13 de janeiro

2007 (+)


Revolução no saneamento
Publicado em 30 de dezembro

Precisa-se de engenheiros
Publicado em 16 de dezembro

Material certificado
Publicado em 2 de dezembro

Compra de imóvel com dívida
Publicado em 18 de novembro

Built-to-suit sem revisão
Publicado em 4 de novembro

Sociedade de propósito específico
Publicado em  7 de outubro

Projeto de impermeabilização
Publicado em 21 de outubro

Medidores individuais de água
Publicado em 23 de setembro

Norma de desempenho
Publicado em 9 de setembro

Caminhos do crescimento
Publicado em 26 de agosto

Prédio certificado
Publicado em 12 de agosto

Sofisticação e Segurança
Publicado em 29 de julho

Hotel ou residência?
Publicado em 15 de julho

Seguro residencial
Publicado em 1 de julho

Financiamento ou consórcio
Publicado em 3 de junho

Certidão de nascimento do imóvel
Publicado em 20 de maio

Engenharia de Avaliações - 2
Publicado em 13 de maio

Engenharia de Avaliações – 1
Publicado em 29 de abril

Casa em resort
Publicado em 15 de abril

Averbação com segurança
Publicado em 1 de abril

Casas de plástico
Publicado em 18 de março

Boom imobiliário
Publicado em 4 de março

Quem paga o IPTU?
Publicado em 18 de fevereiro

Nova Norma sobre o CUB - 2
Publicado em 4 de fevereiro

Nova Norma sobre o CUB - 1
Publicado em 21 de janeiro

Diferença entre preço x valor
Publicado em 7 de janeiro

2006 (+)


Quais obras o síndico pode fazer sem consultar o condomínio?
Publicado em 24 de dezembro

Imóveis regionalizados
Publicado em 10 de dezembro

Contratos de gaveta
Publicado em 26 de novembro

Construções em bambu
Publicado em 12 de novembro

A UPAV é brasileira
Publicado em 29 de outubro

Compra de terreno
Publicado em 15 de outubro

Dez anos da Lei de Arbitragem
Publicado em 1 de outubro

Inspeção Predial
Publicado em 03 de setembro

Desestímulo à inadimplência
Publicado em 31 de agosto

Condomínio - Clube
Publicado em 06 de agosto

Aluguel consignado
Publicado em 23 de julho

Relação entre construtor e comprador
Publicado em 19 de junho

Conclusões do 13º COBREAP
Publicado em 28 de maio

Desafios da engenharia
Publicado em 14 de maio

Vale a pena comprar imóvel através de consórcio?
Publicado em 30 de abril

Edifícios ecológicos
Publicado em 16 de abril

Fiança e penhora do bem de família
Publicado em 2 de abril

Regimes de construção (preço fechado ou custo)
Publicado em 5 de março

A importância do Habite-se
Publicado em 19 de março

Exemplo de Minas
Publicado em 19 de fevereiro

2005 (+)


Qual a área real de um apartamento?
Publicado em 25 de dezembro

Perícia imobiliária
Publicado em 27 de novembro

Preço x Valor
Publicado em 18 de dezembro

Comprar ou alugar?
Publicado em 20 de novembro

Fiança em locações
Publicado em 6 de novembro

Engenharia de avaliações
Publicado em 23 de outubro

Imóveis de papel
Publicado em 09 de outubro

Compra de imóvel na planta
Publicado em 25 de setembro

Check-up Predial - 2ª parte
Publicado em 17 de setembro

Bolha imobiliária
Publicado em 11 de setembro

CEPAC - Um novo título imobiliário
Publicado em 28 de agosto

Fundamentos do investimento imobiliário (Parte 1)
Publicado em 14 de agosto

Fundamentos do investimento imobiliário (Parte 2)
Publicado em  31 de julho

Check-up Predial - 1ª parte
Publicado em 17 de julho

Inadimplência no condomínio
Publicado em 19 de junho

O que significa e como funciona o laudêmio?
Publicado em 5 de junho

O que significa o conceito “built-to-suit”?
Publicado em 22 de maio

Cessão de superfície
Publicado em 7 de maio

Qual imóvel que cabe em seu orçamento?
Publicado em abril

 

O que valoriza e desvaloriza um imóvel Publicação:

Publicado em 04 de março de 2012

Muitas vezes as pessoas indagam quais são os fatores que trazem valorização e aqueles que resultam em desvalorização, sendo que essa discussão é comum dentre profissionais do mercado imobiliário, entretanto não existem listas prontas ou manuais que contenham tais elementos, pois eles se apoiam no tripé custo-qualidade-utilidade, não existindo listas prontas, uma vez que a análise tem que ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente sob o prisma sócio-econômico do público ao qual se destinam.

Existe uma estória que certa vez indagaram a um experiente empresário do setor quais os três fatores que mais valorizam um imóvel, no que ele prontamente respondeu: localização, localização e localização. Essa brincadeira demonstra que o quesito do local onde situa-se o imóvel tem sido tratado como o primordial neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do mesmo, sendo fator determinante na escolha, devendo ser observada a infraestrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

A análise desses pontos muda o enfoque dentre as diferentes faixas de renda, enquanto as mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso, ou ainda próximos a shopping centers ou equipamentos públicos de lazer em extensas áreas verdes.

Sob um contexto mais limitado, surge a questão do posicionamento do imóvel no local analisado, como a possibilidade de invasões ou inundações, frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista, esta última com grande destaque para aqueles situados em cidades litorâneas, cujo valor por metro quadrado de um imóvel de frente para a praia em relação a outro distante somente alguns quarteirões.

Como exemplos podemos citar a posição em relação ao sol nascente, que deve preferencialmente voltar-se para os quartos, que aquecerão os ambientes na parte da manhã, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso programado.

Sobre a questão relativa às características arquitetônicas de uma edificação, cumpre destacar um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje requer uma faixa de alta renda um número igual ou superior a três vagas por unidade.

Outro exemplo refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que devem se adequar aos usos e necessidades dos usuários, preferencialmente possuindo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos, que permitam maior versatilidade em sua utilização.

Os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais e emprego de novas tecnologias, especialmente porque uma reforma não pode ser capaz de adequar o imóvel às necessidades atuais, ou sem custo inviabiliza sua readequação.

Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de evitarem alterações de cunho pessoal, que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.

 
 
 

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