Francisco Maia & Associados
   

Valorização imobiliária

Publicado em junho de 2003 - Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto

A valorização imobiliária se apoia no tripé custo-qualidade-utilidade. E, por isso mesmo, não existem listas prontas, já que deve ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente, pela realidade socioeconômica do público ao qual determinado imóvel se destina.

Ainda assim, o quesito localização tem sido tratado como o primordial nesse tipo de análise. Ele serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel e é fator determinante na sua escolha, levando em consideração a infraestrutura da região, vias de acesso, vizinhança, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

A partir desses pontos, é diferente o enfoque da análise para as diversas faixas de renda. Enquanto aquelas de menor renda buscam a proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e mais facilidades de acesso.

Sob um contexto mais limitado, surge a questão do posicionamento do imóvel no local analisado, como a possibilidade de invasões ou inundações, frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista. Como exemplos podemos citar a posição em relação ao sol nascente, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante nessas análises e seu valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, sendo necessário, também, considerar a divisão interna e a adequação ao uso programado.

Nesse contexto, torna-se imperativo avaliar, ainda, as vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado. Hoje, porém, ele é fundamental para uma faixa de alta renda, que precisa de um número igual ou superior a três vagas por unidade.

Outro exemplo é o da estrutura social e de lazer de um condomínio, que deve se adequar aos usos e necessidades dos usuários, preferencialmente possuindo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos que permitam mais versatilidade em sua utilização.

Já os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional. Deve ser objeto de análise, nesse caso, o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais utilizados e emprego de novas tecnologias.

Cabe, ainda, uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel. Devem-se evitar alterações de cunho pessoal, que personalizem o local, privilegiando-se aquelas que melhorem sua funcionalidade, à luz das expectativas e demandas do mercado.

 

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