Francisco Maia & Associados
   

Soluções extrajudiciais de conflitos condominiais

Em seu discurso de posse como Presidente do Supremo Tribunal Federal, a mais alta corte de justiça do país, o Ministro Gilmar Mendes fez uma advertência sobre a “necessidade de se debelar a cultura ‘judicialista’ que se estabeleceu fortemente no País, segundo a qual todas as questões precisam passar pelo crivo judicial para serem resolvidas”, numa clara exortação às soluções alternativas de conflitos como um dos caminhos para desafogar o nosso Judiciário.

Além do excesso de formalismo que o processo judicial está submetido, em decorrência da legislação em vigor, os números da pesquisa divulgada pelo CNJ – Conselho Nacional de Justiça, relativa ao ano de 2008, revelam que somente na justiça estadual do país, cada juiz já se aproxima de uma média de 6.000 processos, com a entrada de uma média diária de 6 novos casos, o que demonstra uma elevada e preocupante solicitação por parte da população.



Ertrevista aborda Lei de Mediação

Não podemos deixar de reconhecer os esforços empreendidos pelo Judiciário e pelo Legislativo em procurar melhorar a prestação jurisdicional, por meio de alterações na legislação processual e na implementação de iniciativas que visam descongestionar a justiça, como, por exemplo, a Lei de Arbitragem e a Semana Nacional da Conciliação.

Não foi por acaso que destacamos esses dois pontos, mas porque representam importantes meios alternativos ao Judiciário na solução de controvérsias, compreendendo mecanismos onde as partes em litígio encerram a pendência sem a necessidade de julgamento pela via convencional da justiça estatal, cujos inúmeros recursos podem atrasar significativamente o término da demanda.

A conciliação pode ocorrer no curso do processo judicial, ou antes das partes optarem pela via judicial, classificada como uma das formas de autocomposição, onde os litigantes buscam a solução da controvérsia com a participação de um terceiro, neutro e imparcial, que auxilia o diálogo e pode propor alternativas.

A arbitragem é uma opção facultada às partes que implica na renúncia ao Poder Judiciário, por meio da convenção de arbitragem, que ocorre pela forma contratual (cláusula compromissória) ou diante de um conflito instaurado (compromisso arbitral), cuja decisão do litígio caberá a um ou mais árbitros, que irão emitir uma sentença que encerra o litígio.

Tanto a arbitragem como a conciliação homologada em juízo produzem um título executivo judicial, do qual não cabe mais recurso, restando às partes o cumprimento voluntário ou o caminho da execução judicial, existindo também a possibilidade da utilização da mediação, muito semelhante à conciliação, cujo terceiro, também neutro e imparcial, procura aproximar as partes sem intervir no litígio, deixando exclusivamente às partes a solução do conflito.

Esses institutos se mostram extremamente adequados à solução de conflitos condominiais, pela rápida explicação anterior, uma vez que o tempo nesse tipo de relação é um fator determinante, decorrente da carga emocional envolvida, portanto deve haver uma conscientização em adotarmos um desses instrumentos, com vistas à pacificação dessas relações.

Embora todo o setor imobiliário seja propenso a conflitos, em áreas como locação ou compra e venda de imóveis, notoriamente os conflitos de vizinhança nos condomínios são os mais espinhosos, uma vez que se originam de divergências entre pessoas que convivem no mesmo espaço, resultando em uma relação desagradável, que pode gerar episódios indesejáveis, envolvendo muitas outras pessoas que coabitam o mesmo local.

Diante de todo o exposto, a adoção de um desses mecanismos se mostra altamente vantajosa aos condomínios, que devem fazê-la mediante a introdução de cláusulas específicas na convenção de condomínio, que pode prever a solução dos conflitos em duas etapas, preliminarmente por meio da mediação ou da conciliação, que, se não lograr êxito, serão definitivamente resolvidos por meio da arbitragem.

No caso dos condomínios já implantados, deverá ocorrer nos moldes do art. 1351 do Código Civil, alterado pela lei 10.931/04, que prevê: “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da correção e do regimento interno”, a partir do qual todos os conflitos serão resolvidos com rapidez e eficiência, de forma menos adversarial.

 

 

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