Francisco Maia & Associados
   

Seguro habitacional

Publicado em 21 de março de 2010 Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto

Todas as pessoas que já contraíram um financiamento imobiliário se recordam do elevado número de documentos a serem apresentados, além dos extensos contratos que regem a relação entre o mutuário e o agente financeiro, em que muitas vezes o adquirente do imóvel não tem uma dimensão exata das obrigações contratadas, até porque, na esmagadora maioria das vezes, é enorme a ansiedade de concretizar o negócio, vendo realizado o sonho da casa própria.

Um dos documentos obrigatórios em um financiamento imobiliário é o seguro habitacional, uma modalidade de cobertura que abrange os danos físicos de um imóvel, visando, portanto, a garantir a sua integridade, exigido em todos os contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, que, além de atingir esse objetivo, protege a própria garantia do empréstimo, que é o bem financiado, visa minimizando ao máximo a depreciação física, na hipótese de uma eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro.

Além dos aspectos relacionados diretamente à integridade física do imóvel financiado, a outra grande finalidade dessa modalidade de seguro refere-se à proteção do empréstimo no caso de morte ou invalidez permanente de seu titular, cujo saldo devedor será integralmente quitado, devendo ser esclarecido que, nas hipóteses em que o financiamento originou-se da composição de renda derivada da soma das receitas de mais de uma pessoa, como usualmente acontece com casais, o seguro quitará apenas o percentual correspondente à contribuição proporcional da pessoa falecida ou permanentemente inválida.

Como ele é de cunho compulsório, sua quitação é efetuada juntamente com a prestação mensal do imóvel, cujos prêmios são estimados em um percentual variável entre 3% e 5% da parcela do financiamento, sendo calculados de acordo com o valor do empréstimo contraído, a idade do contratante e o prazo do financiamento, além do que, as regras de reajuste não se confundem com aquelas aplicáveis às prestações do financiamento, levando em conta o valor de mercado do imóvel, fazendo com que o mercado estime que são pagos anualmente em prêmios por essa modalidade de seguro mais de meio bilhão de reais.

Sobre essa questão, no início de 2010 surge uma novidade que deve chamar a atenção dos futuros adquirentes de imóveis por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), uma vez que o Conselho Monetário Nacional (CMN) publicou uma resolução que altera a sistemática de contratação desse seguro, obrigando as instituições financeiras que contratam o financiamento a oferecer mais de uma opção de seguradora, ou seja, o mutuário não é mais obrigado a aceitar a apólice indicada pelo banco em que contraiu o empréstimo.

Segundo a nova determinação do CMN, que regulamentou o artigo 79 da Lei nº 11.977, que criou o programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, os bancos serão obrigados a disponibilizar ao cliente três apólices de seguro habitacional, a primeira poderá ser o que vem sendo praticado, originária do próprio banco ou de coligada, a segunda de uma seguradora independente e a terceira de uma seguradora do relacionamento do cliente.

Com a mudança, alguns segmentos acreditam que ocorrerão reduções nos valores dos prêmios, em decorrência de uma concorrência favorável ao consumidor, o que resultará na expressão desse mercado a novas seguradoras, até então alijadas do processo, o que fará com que ofereçam novos planos de seguro que tendem a ser mais baratos.

Outros, porém, se mostram céticos, acreditando que serão insignificativos os efeitos práticos da nova regulamentação, uma vez que o banco financiador sempre procurará igualar a menor oferta trazida por outros meios, uma vez que os valores são muito próximos entre os ofertantes, havendo pouca margem para reduções, até porque o segmento é dominado pelas seguradoras pertencentes aos bancos – somente a Caixa Seguros, da Caixa Econômica Federal, detém mais de 70% do mercado.

Resta ainda uma polêmica que vem sendo alimentada ao longo dos anos, referente à extensão da cobertura desse tipo de seguro, que não abrange os vícios de construção, dada a dificuldade de caracterização da origem do sinistro, se foi ocasionado por danos externos ou problemas oriundos da construção, o que poderá ser sanado com os novos produtos que inevitavelmente surgirão.

 

 

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