Francisco Maia & Associados
   

Imóveis de papel

Tradicionalmente as pessoas vislumbram somente uma forma de aplicar no mercado imobiliário, com o foco em renda futura, que compreende uma operação de compra de um ativo real (sala, loja, apart-hotel, etc.), em seguida disponibilizá-lo para locação, cujos procedimentos são conhecidos pela maioria das pessoas, com suas naturais vantagens e desvantagens.

Nos últimos anos este tipo de aplicação, voltada para o setor imobiliário, vem sofrendo grandes transformações, através de novas alternativas de investimento, especialmente motivadas pela disposição de algumas corporações em se desfazer de seus imóveis, canalizando os recursos obtidos na venda para sua atividade fim.

Empresas de diversos setores já realizaram operações de vendas de suas sedes ou outras instalações, sendo que somente no setor financeiro apresentam uma redução de 50% para 30% nos dez maiores bancos no percentual dos imóveis relativos ao patrimônio total.

Neste cenário destacam-se duas formas de operação para desmobilização, os fundos imobiliários e o CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários, onde os imóveis servem como lastro das aplicações, apresentando um grande incremento nos últimos anos, cuja emissão de CRI’s passou de 13 milhões de reais em 1999 para 403milhões em 2004.

Não obstante o significativo aumento registrado, estes números se mostram tímidos quando se toma por base o mercado norte-americano, cujos títulos similares ao CRI, denominados “Mortgage-Backed Securities” movimentam o equivalente a 60% do PIB do país, o que permite dizer que o potencial brasileiro atinge 480 bilhões de reais.

O CRI é portanto um título emitido por um incorporador, cuja garantia são os recebimentos futuros, seja de aluguel ou as prestações da venda do imóvel, onde o investidor recebe rendimentos mensais com prazo determinado, normalmente de 120 meses referente à amortização do valor investido e outra relativa aos juros definidos, variando usualmente entre 10% e 12% ao ano.

Estes títulos podem ser documentos de contratos de financiamento de compra e venda com alienação fiduciária ou com garantia hipotecária, contratos de mútuo garantidos por bem imóvel ou recebíveis de aluguéis comerciais, tendo este último como exemplo recente o Shopping Metrô Santa Cruz, em São Paulo, cujos rendimentos serão originários dos aluguéis a serem pagos pelos lojistas nos próximos dez anos.

Apesar do atrativo que esta modalidade traz, ao combinar a segurança do ativo imobiliário com a liquidez de uma aplicação financeira, seu desenvolvimento tem se mostrado tímido em nosso país, o que tem sido imputado aos elevados juros praticados no mercado.

As taxas de remuneração pagas pelos títulos públicos, que são as mais elevadas do planeta, da ordem de 14% reais ao ano, representam um custo de oportunidade muito mais atraente que esta modalidade de aplicação, cuja competitividade somente deverá se mostrar ideal com patamares de juros entre 8% e 8,5% ao ano.

Por enquanto, o governo adotou uma solução paliativa para estimular seu incremento, com a aprovação de uma lei no final do ano passado que isentou os rendimentos dos CRIs de imposto de renda para pessoas físicas, o que significa uma elevação no retorno desta aplicação, que pode chegar a 16% ao ano.


 

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