Francisco Maia & Associados
   

Obras condominiais

Publicado em 8 de julho de 2012 - Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto

Um dos pontos que gera maior dúvida em condomínios, podendo levar a divergências entre moradores, refere-se à realização de obras nos edifícios, uma vez que nem todos compreendem ou estão dispostos a aceitar os ônus decorrentes das reformas, que passam pelos transtornos no cotidiano dos usuários e chega à boleta, com aumento na despesa mensal.

As obras que podem ser realizadas pelo síndico, ou até mesmo por qualquer um dos condôminos no caso de omissão ou impedimento deste, são aquelas ditas necessárias, pois, segundo a regra contida no artigo 1.341 do Novo Código Civil, independem de autorização da Assembleia.

Na hipótese de essas obras necessárias forem urgentes e resultarem em despesas excessivas, depois de tomada a iniciativa de sua realização, o síndico, ou, na hipótese de condômino que a determinou, deverá convocar imediatamente a Assembleia, para tomar ciência das providências adotadas.

As obras ou os reparos, ainda que necessários, que não tenham urgência, mas que importem em gastos excessivos, somente poderão ser executados após autorização da Assembleia convocada especialmente para esta finalidade pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento, por qualquer condômino.

A classificação de uma obra ou reforma como necessária significa que ela tem o objetivo de conservar o bem ou evitar a sua deterioração, tendo, portanto, caráter essencial, como a correção de um vazamento ou a realização de manutenção preventiva obrigatória.

Chamamos a atenção para esta segunda hipótese, uma vez que o condomínio responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos, sendo sua conservação obrigação permanente do síndico.

Ocorrendo um sinistro e comprovada a culpa ou negligência do síndico, poderá vir a sofrer sanções civis, por parte do condomínio, bem como se for caracterizado crime, poderá também ser responsabilizado penalmente.

Cabe ainda esclarecer que, em se tratando de obras úteis, ou seja, aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, como, por exemplo, a construção de uma guarita, sua realização depende do voto da maioria dos condomínios.

Já as obras ditas voluptuárias, assim designadas aquelas que não aumentam o uso normal do bem, constituindo mero recreio ou deleite, como, por exemplo, a colocação de uma banheira de hidromassagem junto à piscina, necessita da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.

Em qualquer hipótese, é importante lembrar que reformas prediais são obras de engenharia e necessitam de acompanhamento técnico especializado de profissionais habilitados, desde a fase de projeto até a execução, cientes de que a ausência dessa providência pode acarretar em consequências civis e criminais em caso de sinistro.

 

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