Implantação do prédio no terreno

Publicado em 13 de novembro de 2011 < - Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto

Garantir uma boa ventilação, uma bela vista permanente, mobilidade eficiente, na entrada e na saída, tanto para automóveis como para pedestre, está cada vez mais difícil, embora sejam pontos diferenciais que uma empreendedora oferece ao comprador ao efetuar a venda do imóvel. A usabilidade de um produto imobiliário é um dos fatores que garantem o sucesso do lançamento ou prédio pronto, além de dimensionar o quanto a edificação é eficiente.

O estudo de implantação é fundamental em um projeto e deve valorizar o imóvel e resolver problemas, uma vez que a preocupação na implantação bem executada proporciona salubridade e segurança ao empreendimento, além de atender às exigências da legislação e às necessidades dos usuários, ou seja, a adequada distribuição no terreno atende às demandas dos adquirentes.

Recuos, coeficiente de aproveitamento e projeções mínimas exigidas são as dificuldades que os profissionais de projeto enfrentam no planejamento da implantação, como também as condições físicas e topográficas da locação. A junção de pequenas áreas é a solução quando não há grandes lotes à disposição, porém essa “amarração” pode apresentar lotes desiguais, com solos não favoráveis.

Há pontos críticos que devem ser observados, como fachadas pouco iluminadas, o que pode ser solucionado com o aumento dos vãos; a incidência de ruídos pode ser sanada com vidros laminados e/ou vidros duplos; para fachadas com sol da tarde a solução seria a colocação de brises móveis; unidades devassadas por outras unidades, por exemplo, em uma varanda, podem ser resolvidas com uma jardineira ou um brise móvel; áreas de lazer que devassam unidades, pode-se edificar uma pérgula, ampliando a distância visual; para espaços de lazer sem demanda, deve-se mudar o uso de acordo com o estudo de demanda; quando houver impossibilidade de se projetar uma rampa de acesso, pode-se instalar uma plataforma específica; nos cruzamentos de pedestre com veículos, deve-se adequar o projeto paisagístico e o de programação visual para minimizar o problema, usando cercas vivas, árvores, paginação no piso e programação visual.

Nos empreendimentos de padrão elevado existe maior cuidado com a implantação, realizada no início do projeto pelo arquiteto, que analisa a locação observando as restrições e as viabilidades físicas, ocasião em que adota estratégias para mitigar esses efeitos, como edifícios que possuem vistas em cidades grandes, que se transformam em um diferencial e ótima estratégia de venda, fazendo com que a cada dia os arquitetos precisem inovar mais.

Outro fator importante a ser observado é a legislação ambiental, que tem feito os profissionais se atentarem à previsão de árvores e espécies protegidas, mudando os projetos para a preservação do meio ambiente.

Em casos de empreendimentos de baixo padrão, a satisfação na implantação depende do custo, haja vista que será absorvido pelos compradores e as prioridades voltam-se para aspectos mais baratos e benéficos, além do que muitos projetos são utilizados em diversos terrenos, dificultando, assim, a conciliação desses aspectos para cada construção.

Independente do investimento que se faça, ou do segmento a que esteja voltado, é obrigatório atentar para aspectos básicos que garantam a salubridade do imóvel e são obrigados por lei, como também à acessibilidade, pois todas as edificações devem garantir acesso a qualquer pessoa com limitação de mobilidade.

O importante é considerar várias alternativas, para encontrar a implantação mais eficiente para cada empreendimento, devendo na fase de projeto serem tomadas as decisões mais eficientes e de maior impacto financeiro no empreendimento, definindo a prioridade na contratação de profissionais competentes e preparados para encontrar a melhor solução.