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Implantação do prédio no terreno
Publicado em 13 de novembro de
2011
- Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto
Garantir
uma boa ventilação, uma bela vista permanente, mobilidade eficiente, na entrada
e na saída, tanto para automóveis como para pedestre, está cada vez mais
difícil, embora sejam pontos diferenciais que uma empreendedora oferece ao
comprador ao efetuar a venda do imóvel. A usabilidade de um produto imobiliário
é um dos fatores que garantem o sucesso do lançamento ou prédio pronto, além de
dimensionar o quanto a edificação é eficiente.
O estudo
de implantação é fundamental em um projeto e deve valorizar o imóvel e resolver
problemas, uma vez que a preocupação na implantação bem executada proporciona
salubridade e segurança ao empreendimento, além de atender às exigências da
legislação e às necessidades dos usuários, ou seja, a adequada distribuição no
terreno atende às demandas dos adquirentes.
Recuos,
coeficiente de aproveitamento e projeções mínimas exigidas são as dificuldades
que os profissionais de projeto enfrentam no planejamento da implantação, como
também as condições físicas e topográficas da locação. A junção de pequenas
áreas é a solução quando não há grandes lotes à disposição, porém essa
“amarração” pode apresentar lotes desiguais, com solos não favoráveis.
Há pontos
críticos que devem ser observados, como fachadas pouco
iluminadas, o que pode ser solucionado com o aumento dos vãos; a incidência de
ruídos pode ser sanada com vidros laminados e/ou vidros duplos; para fachadas
com sol da tarde a solução seria a colocação de brises móveis; unidades devassadas por outras unidades, por exemplo, em uma varanda,
podem ser resolvidas com uma jardineira ou um brise móvel; áreas de lazer que devassam unidades, pode-se edificar uma pérgula,
ampliando a distância visual; para espaços de lazer sem demanda, deve-se mudar
o uso de acordo com o estudo de demanda; quando houver impossibilidade de se
projetar uma rampa de acesso, pode-se instalar uma plataforma específica; nos
cruzamentos de pedestre com veículos, deve-se adequar o projeto paisagístico e
o de programação visual para minimizar o problema, usando cercas vivas,
árvores, paginação no piso e programação visual.
Nos
empreendimentos de padrão elevado existe maior cuidado com a implantação,
realizada no início do projeto pelo arquiteto, que analisa a locação observando
as restrições e as viabilidades físicas, ocasião em que adota estratégias para
mitigar esses efeitos, como edifícios que possuem vistas em cidades grandes,
que se transformam em um diferencial e ótima estratégia de venda, fazendo com que a cada dia os arquitetos precisem inovar mais.
Outro
fator importante a ser observado é a legislação ambiental, que tem feito os
profissionais se atentarem à previsão de árvores e espécies protegidas, mudando
os projetos para a preservação do meio ambiente.
Em casos
de empreendimentos de baixo padrão, a satisfação na implantação depende do
custo, haja vista que será absorvido pelos compradores e as prioridades voltam-se para aspectos mais baratos e benéficos, além do
que muitos projetos são utilizados em diversos terrenos, dificultando, assim, a
conciliação desses aspectos para cada construção.
Independente
do investimento que se faça, ou do segmento a que esteja voltado, é obrigatório
atentar para aspectos básicos que garantam a salubridade do imóvel e são
obrigados por lei, como também à acessibilidade, pois todas as edificações
devem garantir acesso a qualquer pessoa com limitação de mobilidade.
O importante é considerar várias alternativas, para encontrar a implantação mais eficiente para cada empreendimento, devendo na fase de projeto serem tomadas as decisões mais eficientes e de maior impacto financeiro no empreendimento, definindo a prioridade na contratação de profissionais competentes e preparados para encontrar a melhor solução.
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