Francisco Maia & Associados
   

A volta dos flats

No início da década de 80 surgiu em nosso país, mais especificamente na cidade de São Paulo, uma nova modalidade de produto no mercado imobiliário, denominadas flats, cuja principal inovação era sua utilização mista, pois poderiam ser utilizados tanto por moradores, que usufruíam dos serviços de hotelaria ali oferecidos, ou para locação temporária, nos moldes de um hotel.

Em função da legislação brasileira não permitir aos condôminos a prática de atividade comercial, os proprietários dessas unidades se juntaram a empresas destinadas a esse tipo de exploração que rateava os resultados da operação comercial do imóvel.

A década de 90, quando o produto já se encontrava conhecido, foi marcada pela entrada nesse segmento das grandes incorporadoras, que o disseminaram nas principais cidades brasileiras, já agregada a empresas de administração hoteleira, muitas delas grifes internacionais, que sinalizaram um futuro promissor ao empreendimento.

No final dessa década, começaram a surgir sinais que o modelo começava a se esgotar, haja vista o excesso de oferta, congregada à retração econômica, fazendo com que a simples menção à palavra flat causa desconfiança em muitos investidores que confiaram nesse tipo de empreendimento imobiliário e amargaram prejuízos.

No início dos anos 2000, quando os resultados das operações comerciais já haviam caído significativamente, frustrando esses investidores, ocorreu o fim dos lançamentos de novos empreendimentos e a oferta estabilizou nos anos seguintes e o retorno operacional ressurgiu.

Com o forte crescimento da economia nos últimos anos, que incrementou o turismo de negócios, especialmente em cidades de médio porte, os flats passaram a ser novamente atraentes, apresentando ganhos líquidos da ordem de 1,0% ao mês.

Com o surgimento da crise econômica que abalou o mundo no final de 2008, surge um questionamento sobre o comportamento desse mercado o que se torna ainda mais incerto quando não é possível dimensionar a extensão dos graves problemas mundiais.

Analisando o cenário recente, verifica-se que ocorreu significativo aumento na taxa de ocupação, ou seja o percentual de apartamentos utilizados ao longo do mês, o que fez incrementar a receita, aumentando o resultado aos investidores, entretanto, este cenário tende a estabilizar ou até mesmo diminuir.

Os melhores resultados são esperados dos imóveis colocados no chamado “pool”, cujo empreendimento é explorado como um hotel, as receitas são apuradas conjuntamente e as despesas deduzidas do total, portanto, o proprietário recebe independente de sua unidade estar ocupada.

De qualquer forma, muito embora a retrospectiva desse tipo de investimento não traga boas lembranças para alguns, é uma forma de aplicação no mercado imobiliário que deve ser analisada, especialmente como diversificação, uma vez que sempre fica a lição de que não se deve “colocar todos os ovos em uma mesma cesta”.

 

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