Francisco Maia & Associados
   

Exemplo de Minas

O atraso no pagamento das taxas condominiais, segundo cálculos elaborados por entidades do setor imobiliário e condominial, cresceu 25% no último ano, enquanto o nível de inadimplência efetiva, ou seja, boletos não pagos após 30 dias do vencimento encontra-se na casa dos 7,0%.

Esses dados refletem uma realidade instaurada no país após a entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro de 2002, que alterou a multa por atraso no pagamento de condomínio de 20% para 2%.

O baixo percentual da multa legal não deixa de ser um estímulo à impontualidade, uma vez que o valor da cota condominial acaba deixando de ser prioridade, quando comparada com débitos originários dos juros do cheque especial ou do cartão de crédito, que praticam taxas que superam em cinco vezes a referida multa.

A solução do problema não é fácil e muito menos imediata, entretanto, os síndicos e administradores de condomínios dispõem de instrumentos legais para aplicarem uma outra forma de multa, que pode ser ainda mais pesada que os percentuais dos textos normativos, aos condôminos que não cumprirem com as obrigações e deveres condominiais.

Assim, desde que a questão seja levada à Assembléia devidamente convocada em sintonia com a Convenção de Condomínio, e a multa seja submetida à votação, sua aplicação deverá ser aprovada por três quartos dos condôminos com direito a voto, podendo atingir os inadimplentes em valor de até cinco vezes a contribuição condominial.

Esta sistemática permite aos condôminos analisarem individualmente os casos sujeitos à julgamento, o que levará a uma distinção entre o devedor eventual dos inadimplentes contumazes e oportunistas, evitando-se injustiças.

Acrescente-se a esta medida a possibilidade do condomínio decidir o índice de juros a ser cobrado do condomínio que não pagar a sua contribuição, não existindo um limite legal estipulado, que deverá ser definido segundo o princípio da igualdade, tomando por base os índices cobrados por agentes financeiros.

Nesse sentido, cabe destacar decisão tomada no final de 2005 pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que condenou um condomínio inadimplente a pagar juros de 10% ao mês sobre as taxas de condomínio atrasadas há quase dois anos.

A decisão mereceu destaque não só pelo conteúdo, mas também pelo ineditismo, por ser a primeira sentença transitada em julgado no país, ou seja, aquela onde não cabe mais nenhum recurso, aplicando o preceito de fixação de juros de mercado para corrigir mensalidades condominiais atrasadas, com base em dispositivo do Novo Código Civil.

Mais uma vez o Judiciário Mineiro serve de exemplo e referência, não permitindo que a justiça se transforme no refúgio da impunidade, servindo de abrigo àqueles que utilizam de expedientes reprováveis para prejudicar interesses coletivos, como no caso em questão, cuja ausência de pagamento resulta no rateio das despesas entre os demais condôminos, que suportem o ônus da inadimplência alheia.

 

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