Francisco Maia & Associados
   

O conceito de cap rate

O mercado brasileiro, já há um bom tempo, tem despertado o interesse dos investidores estrangeiros, ávidos pelas crescentes chances apresentadas por nossa situação econômica destacando-se o problema da inflação, há anos controlada, a queda na taxa Selic e algumas facilitações feitas na legislação, somadas ao bom desempenho da economia mundial e a segurança passada pela equipe econômica do governo, fizeram do Brasil um país atrativo para investimentos.

Estes fatores e algumas outras particularidades fizeram especialmente do setor imobiliário um viés singularmente propício não só para investimentos, mas também contratações, rentabilidade e novas formas de financiamento, no entanto, uma ferramenta que sempre balizou a aquisição de imóveis por investidores internos, mas que vem tendo suas condições reestruturadas é o cap rate, conceito muito utilizado no exterior, que é uma redução da palavra inglesa capitalizacion rate (taxa de retorno).

O cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor, ou seja, um imóvel avaliado em R$ 120 mil, e que é alugado por R$ 1 mil mensais – tendo no fim arrecadado R$ 12 mil – tem um cap rate de 10 %.

O cap rate que nos últimos anos vinha sendo praticado no Brasil girava em torno de 10%, mas já houve época em que ele beirava os 20 %, agora, os investidores estrangeiros começam a trabalhar com novos números, uma vez que tais valores não são baseados na porcentagem usual, e sim no valor potencial da compra, inclusive, citando apenas como exemplo, houve uma oferta de compra de um shopping center no Nordeste com o valor da proposta baixando o cap rate para apenas 5 %, ou seja, foi oferecido vinte vezes o valor dos rendimentos anuais do empreendimento.

A importância desta nova dinâmica é que os ativos imobiliários passam a serem enxergados com o verdadeiro potencial que detêm no setor econômico atualmente, acentuando ainda mais a diversificação deste setor imobiliário tão aquecido e valorizando ainda mais o setor, após anos de estagnação, sendo que, postura conservadora no momento pode significar uma falsa segurança, haja vista que o boom no mercado imobiliário não tenha apresentado características alguma de uma bolha.

Dessa forma, o Brasil, gradativamente, eleva sua participação na fatia dos investimentos estrangeiros destinados a América Latina e que, nos últimos anos, vinha priorizando o México e o Chile, cujo quadro só é reforçado pelo preço do imóvel nos Estados Unidos e na Europa estar elevado há um período de tempo considerável.

Brasil também está conseguindo passar imune pela crise do marcado imobiliário que vem prejudicando diversos investidores internacionais, fora isso, o Brasil vinha sendo observado há alguns anos, afinal, não tinha apresentado um boom imobiliário como vários outros países, como no México, por exemplo, onde houve uma valorização superior aos 60 % nos últimos anos, portanto, analisar a compra de imóveis a partir do conceito de cap rate é outra novidade para quais devemos ficar atentos no ótimo momento vivido por nosso mercado.

 

Belo Horizonte
Rua Congonhas, 494 -Santo Antonio
CEP 30330-100 Telefone: (31)3281.4030
email: geral@precisaoconsultoria.com.br