Ata notarial e os negócios imobiliários

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Todo estudante de direito, logo ao iniciar seus estudos de processo civil, se depara com um aforismo jurídico sobre “o que não está nos autos, não está no mundo”, significando que o julgador só irá analisar o que lhe foi apresentado, mesma lição que recebi de meu saudoso pai, ao me ensinar que “no direito não basta alegar, é necessário provar”.

Nesse sentido, sabe-se que as relações existentes no mercado imobiliário, seja com relação a vendas ou locações, são propensas ao surgimento de controvérsias, devendo os intervenientes no processo estarem atentos e se resguardarem com relação a futuros conflitos o que fazem normalmente assessorados por competentes advogados.

Foi em decorrência disso que recentemente nos deparamos com um procedimento praticamente desconhecido da sociedade, denominado ata notarial, que passou a ser parte integrante do ordenamento jurídico brasileiro com a edição da Lei Federal 8.935, de 18 de novembro de 1994, que regulamentou os serviços notariais e de registro, também conhecida como “lei dos cartórios”.

Essa lei prevê, em seu artigo 7º, inciso III, que aos tabeliões de notas compete com exclusividade, dentre outros, lavrarem atas notariais, facultando-lhes a realização das diligências necessárias à concretização do documento público o que nos faz reportar ao Código de Processo Civil que, em seu artigo 364, prevê que “o documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o tabelião ou o funcionário declarar que ocorreram em sua presença”.

Importante lembrar que a simples lavratura de uma ata notarial não substitui a prova, mas, especialmente perante o Poder Judiciário, qualifica o fato circunstanciado em função do caráter público e imparcial do tabelião que relata aquilo que vê, ouve, verifica e conclui, podendo ser caracterizada como meio de prova pré-constituída.

Característica que também pode ser conferida no Novo Código Civil Brasileiro cujo artigo 215 estabelece que “a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”, e sua principal aplicação encontra-se no Código de Processo Civil, no capítulo referente à produção antecipada de provas, dividida em interrogatório da parte, inquirição de testemunhas e exame pericial.

Nessas circunstâncias a ata notarial ganha grande importância para se obter uma produção antecipada de provas que atenda aos interesses futuros sem necessidade de recorrer ao aparato da justiça estatal, que deve ficar preservada ao julgamento de casos de maior complexidade, especialmente no que se refere às perícias técnicas.

Sendo o assunto de caráter especializado, sugere-se que o tabelião de notas, no âmbito de sua competência territorial, compareça ao local da existência de um fato, na companhia de um ou mais peritos, passando ao relato dos acontecimentos, juntando o laudo técnico como parte integrante da ata.

Poderíamos mostrar outras tantas utilidades desse instrumento nos negócios imobiliários, mas, como exemplo, imaginemos os casos de recusa na entrega das chaves de um imóvel, inadimplência no recebimento de um bem em determinada data e sob determinadas condições, ou ainda, uma infração contratual em locação, cuja ata notarial pode ser utilizada como importante trunfo em uma negociação ou como prova em futura ação judicial.