Francisco Maia & Associados
   

Norma da ABNT para reformas

Publicado em 17 de março de 2014

No último dia 20 de março, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) publicou a Norma Brasileira para Reforma de Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, numerada como NBR-16.280, que entrará em vigor no próximo dia 18 de abril. A norma se fundamenta na crescente importância que o tema adquire na sociedade, tendo em vista o aumento da demanda decorrente do crescimento das cidades, bem como do envelhecimento das obras construídas, das exigências de segurança, perda de função e até mesmo da qualidade da edificação.

Essa realidade traz a necessidade de elaboração de processos de alterações nas construções existentes, que cumprem funções definidas ao longo de muitos anos, carecendo constantemente de ajuste, adequação ou recuperação de algumas de suas propriedades, tudo isto originário de mudanças econômicas e culturais. Mantem-se, no entanto, o objetivo de preservar o valor agregado à edificação, seja ele de cunho econômico ou social.

Embora existam normas técnicas que possuem vinculação legal, por força de obrigação estabelecida pela legislação, é importante notar que elas possuem caráter orientativo, por serem emitidas por entidade privada desprovida de legitimidade para legislar. Por outro lado, entende-se que na ocorrência de relação de consumo, a aplicação da norma técnica é obrigatória, em função de previsão constante no Código de Defesa do Consumidor. Ademais, por se tratar de uma diretriz técnica, sua obediência reflete o estado da arte, de modo que o seu cumprimento é entendido como observância dos rigores tecnológicos e atendimento da expectativa da sociedade naquele momento.

Segundo definição constante no próprio texto normativo, o documento técnico publicado se aplica exclusivamente às reformas de edificação, estabelecendo requisitos de sistema de gestão, objetivando a prevenção da perda de desempenho nos sistemas, planejamento de implicação das reformas, alteração das características originais, descrição da execução das obras, segurança da edificação e seu entorno, registro documental e supervisão técnica.

São importantes as definições trazidas no documento, como (i) conservação - conjunto de operações objetivando reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação; (ii) edificação - produto de um conjunto de sistemas integrados, segundo os princípios da engenharia e arquitetura; (iii) empresa capacitada - aquela que tenha recebido capacitação e trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado, conforme NBR-5674 (Norma Brasileira para Manutenção de Edificações); (iv) empresa especializada - aquela que exerce função em que se exija qualificação e competência técnica específica, nos termos da NBR-5674; e (v) reforma de edificação - alteração na edificação, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, não se confundindo com manutenção.

A Norma traz ainda os requisitos para a gestão da reforma, que deve atender a um plano formal de diretrizes, que determine, dentre outros, a preservação dos sistemas de segurança, responsabilidade técnica para modificações que alterem a segurança da edificação, descrição dos processos, aprovação nos órgãos competentes, planejamento dos recursos e preservação dos mecanismos de manutenção.

 No que se refere aos requisitos para a realização da reforma, esta deve ser precedida pela elaboração de um plano por pessoa qualificada, visando atender, dentre outros, à legislação vigente, segurança dos usuários, circulação nas dependências do edifício, identificação das atividades, cronograma, dados da empresa e funcionários, indicação de materiais tóxicos e inflamáveis, descarte de resíduos, locais de armazenagem e implicações no manual do usuário e gestão de manutenção.

Foi feita uma abordagem específica para as áreas privativas, cujas reformas deverão ser documentadas e comunicadas ao responsável legal pela edificação, especialmente no que se refere à autorização para trânsito de materiais e funcionários nas circulações comuns, preservação do funcionamento dos sistemas, não obstrução de saídas de emergência, cumprimento do plano de reforma e adoção de medidas específicas quando houver alteração no escopo ou quando ocorrer interferência na segurança e uso da edificação.

No que tange às incumbências e encargos, este item aborda, primeiramente, os responsáveis legais da edificação na fase anterior à reforma. Entre as exigências que lhe são postas estão: observar as regras condominiais, atualizar o manual do usuário (quando for o caso), receber e encaminhar a proposta de reforma (assim como a resposta) e promover as autorizações e comunicações. Durante a obra, o responsável legal pela edificação deverá verificar o cumprimento do plano, cumprir as deliberações e tomar decisões eventualmente necessárias; e, após a obra, vistoriá-la nos moldes em que for concebida, receber o manual atualizado, interromper a circulação de pessoas e materiais e arquivar a documentação.

Ao proprietário da unidade autônoma, em se tratando de condomínio, caberá encaminhar o plano de reforma, diligenciar para que ele seja cumprido durante a execução e atualizar o manual do usuário, finalizando com os requisitos para a documentação, que compreenderá o arquivamento dos documentos produzidos e a guarda dos registros referentes ao plano de reforma e à obra executada.

 

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